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股票入门:10年最嚴重危機,巴菲特出手瞭!_远华投资10年专注外汇

股票入门:10年最嚴重危機,巴菲特出手瞭!

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股票入门:10年最嚴重危機,巴菲特出手瞭!

  中國基金報記者 姚波

  全球房產基金正面臨10年來最差業績,甚至有國傢的房產基金至今還未能全面開放贖回,上百億美元資金困在其中。

  有危則有機。今年二季度,巴菲特罕見將看好的房產基金打到瞭投資上限,短期的經濟封鎖沖擊,正為地產基金帶來巨大的投資機會。

  受疫情影響,富時歐美房產協會全球指數今年前8月創下10年最差業績,收益率為-17%,而近10年最差的業績為2011年的-8.1%。經濟困境中債務高企、流動性急劇惡化的房地產基金,甚至對金融系統穩定性構成威脅。

  今年3月,全球新冠疫情暴發後,房產市場估值困難,英國所有的主要商業地產基金都暫停交易,220億英鎊資金被困在房地產基金中不得贖回。近期有房產投資基金宣佈會重新開放贖回,卻又讓投資者擔心可能引發市場流動性風險。

  英國一些房地產基金持有的現金非常少,甚至有基金投資組合中的現金隻占資產7%至8%,這些房地產基金經理擔心在他們重新開放贖回的時候,投資者會蜂擁而至,基金會不得不動用為數不多的現金資產,而一旦贖回加劇,他們就不得不在當前市場中低價拋售,從而形成惡性循環。

  英國監管部門提議通過延長贖回通知期,防止流動性錯配,但人們擔心這種提議可能會產生反效果,這樣會鼓勵投資者在新規生效前集體撤資。

  一位房地產基金經理就表示,這種風險似乎讓人回憶起肇始2008年金融危機的房產市場。針對目前房地產基金政策的不確定性以及贖回風險,影響基金前景的因素遠不止這些。

  日本央行投資REITs虧160億日元

  與往年風險最大的不同之處是,房產基金的走勢與整個疫情導致的經濟封鎖密切相關。每當疫情反復時,投資者就會害怕“商場無人去,租金無人交”。這種非常局面給機構投資者帶來麻煩,日本央行不得不將其在REITs上的投資損失做減值處理。截至今年一季度的2019年財年內,日本央行減值159億日元,這些損失主要來自對J-REITs的投資。

  疫情暴發後,東京證券交易所的REITs指數一度下跌50%,隨後有所反彈。從整體來看,由於REITs投資分散在不同產品上,日本央行仍然有盈利。日本央行減值的隻是紙面損失,卻仍然反映瞭房產市場在非常時期並不安全。

  好在今年沒有出現房產市場的長期困頓,加拿大出現瞭房價和REITs投資兩重天的景象。隨著疫情緩解,加拿大房地產市場又開始飆升,甚至股市都沒辦法跟上節奏。在大多倫多地區,7月房屋平均售價比去年同期上漲瞭17%,加拿大全國房價指數上漲7.4%。通過REITs投資房地產的投資者卻沒那麼幸運,安碩標普多倫多證券交易所REITs今年下跌瞭24%,這是該產品自2008年全球金融危機以來表現最差的一年。

  金融危機後的十年裡,包括來自中國的移民大量湧入,加拿大的商業房產蓬勃發展,手頭闊綽的投資者競相購買寫字樓,強勁的線下消費支出讓購物中心價值飆升。但新冠疫情扭轉瞭寫字樓和零售商業的前景。不少加拿大房產投資信托公司損失嚴重。

  不僅局限在加拿大,因為關閉國際邊境,澳大利亞居民常住人口減少、租賃市場下滑,澳大利亞預計未來幾年租金保持在低位,旅遊蕭條也導致短租市場不景氣。澳大利亞央行預計,房價漲幅從明年下半年開始放緩至6%。作為全球最大的REITs市場,美國也不例外。作為受疫情影響最為嚴重的發達國傢,REITs整體價格已經下跌瞭40%,雖然部分產品出現反彈,但仍然有很多品種下跌幅度達40%甚至50%以上。

  疫情沖擊或帶來投資良機

  REITs的根基在於房地產投資的持續性。好的房產投資能夠持續數十年甚至上百年,在危機過後價格往往迅速反彈,不少核心地段的房產經歷過瘟疫、戰爭、恐襲、科技進步、經濟衰退以及金融危機的沖擊。道理很簡單:所有人都需要遮風避雨,人類需要繁衍的棲息地,好的地段總是有限的,附著其上的房產價值能夠保持相對穩健,尤其在歐洲一些有著數百年歷史的主要城區特別明顯。

  REITs市場不像房地產存續那麼久,美國仍是最大的REITs市場,但市場正日益全球化,如今,包括所有G7國傢在內的近40個國傢擁有房地產投資信托基金。REITs的發展歷史也才50餘年,已經經歷過數次危機,事實證明:危機往往構成好的投資機會。

  歷史回報超過股市

  令很多投資者意想不到的是,如果在1999年互聯網泡沫破滅之前投資 REITs,其回報甚至超過股市投資。依據美國房地產信托協會的數據,從1999年2月到2020年2月,富時房地產信托協會全股票REITs的年化收益率達到瞭15.49%。這一收益率高過同期的標普500指數8.15%的回報,也高過反映小盤股走勢的羅素2000成長7.93%的回報。

  促成REITs價格下跌的原因往往是出於對形勢的誤判:全球經濟復蘇可能會好於預期,疫情緩解可能比想象要快,更多的人會選擇出門而不是繼續呆在傢,商業地產價值的復蘇也會快於預期。讓很多人擔心的REITs收租困難也有所誇大,實際他們多簽下長期租約,所擁有的產業不會受到很大影響。

  今年額外的一大因素就是全球多國實行“零利率”,且可能維持多年,REITs類似於債券的性質,可以提供穩定的回報,當無風險投資不能帶來任何回報時,投資者會很樂意選擇回報率更高的低風險產品。

  從過去10年來看,美國REITs回報約在3.5%,20年期國債約2%,現在許多高質量的REITs能獲得6%的年化回報,20年期的國債利率已經降至0.7%。相對來說,具備一定的吸引力。實際上,全球REITs近3個月已經出現瞭明顯復蘇,相關指數已經反彈8.5%。


  巴菲特重倉的REITs長啥樣

  中國基金報記者 姚波

  就像好地段房產一樣,打折的時候買入總不會有太大問題。伯克希爾·哈撒韋已經註意到其中的機會,在價格最便宜的時候已經加碼REITs。

  據瞭解,在美國,各類REITs管理價值超過3萬億美元的總資產,其中在證券交易所上市的REITs擁有約2萬億美元的資產。隨著最近市場大跌,整體估值水平已經處在10年低位。在面對這一龐大的投資市場時,直到最近,偏好寬護城河、低估值的巴菲特才開始加碼投資。

  今年二季度,股神巴菲特買入瞭580萬股STORE Capital,持股量占到瞭該REITs的10%,這一比率相當驚人。因為通常巴菲特不會持有一傢公司超過10%的股份,這也達到瞭該REITs單隻股東的持有上限。據瞭解,STORE Capital是一傢純租賃REITs,專註於零售以及服務行業的地產,它通常會租給單獨的租戶。

  從STORE Capital的運營屬性來看,客戶簽下租約後,需要自己負責房產稅、保險以及維護等其他費用,而STORE Capital隻需要拿下客戶,就可以常年獲得穩定的現金收入。通常,這一租約會長達10到15年,且租戶會按約定逐年提高租金。

  數據顯示,STORE Capital共計有超過2000處房產,主要面向零售及服務業客戶,不少為育兒所、傢具店、影院及個人護理中心,平均租期有14年之久,租金按每年1.8%遞增。目前,旗下房產的出租率達到99.7%。

  巴菲特看好此類租賃經營性質,因為這些經營場所往往能夠抵禦經濟衰退或者來自線上的沖擊,具有一定護城河效應,比如餐館經營者以及日間護理中心,他們不需要擔心來自線上的競爭者。汽車修理以及寵物護理等服務行業需要人面對面交流,且不管經濟是好是壞,這類開支都沒有辦法完全減免。

  此外,STORE Capital需要租戶提供關於其運營的相關財務信息,這也是其不同於其它REITs的一個運營特點,可以幫助其掌握運營風險。同時,STORE Capital很喜歡分紅,每年的分紅率達到5.5%,這點很受巴菲特青睞。

  從目前估值來看,盡管有所反彈,但STORE Capital的價格仍然距離疫情之前的高峰下跌30%以上。事實上,伯克希爾為STORE Capital支付的價格是每股20.25美元,比當前價格還低瞭約25%。

  隨著疫情得到控制,STORE Capital的收租率在不斷提高。截至9月21日,STORE Capital已收到的租金占9月份合同的88%,收款的增加主要來自逐步恢復運營的健身俱樂部。

  整體看,2020年第三季度,STORE Capital租金總收款率為87%,而第二季度報告為73%。根據對STORE Capital租戶的最新調查,9月份開業的物業比例也從8月份的93%上升到98%。




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